最高法院观点：买房“跳单”时省中介费是否违约？

不一定违约！

杨毅斌律师

（广东盈进律师事务所企业政策法律研究中心）

      在二手房交易市场，“跳单”是一个敏感又常见的现象。买方通过中介看房后，是否能够自由选择其他报价更低的中介成交？这种行为是否构成违约？

      最高人民法院发布的指导案例1号《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》的权威解答是：不一定违约！

      衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

一、这是一个真实案例：从多看房、勤比价到低价成交

      陶德华想买房，通过多家中介公司看了同一套由房东多处挂牌的房屋。其中，A中介公司（中原公司）带看后，与陶签订了《房地产求购确认书》，其中包含‌禁止“跳单”条款‌（约定利用其信息却绕过它成交需付违约金）。但该中介报价为165万元。后来，陶德华通过‌报价仅为145万元‌的B中介公司，最终以‌138万元‌的价格与房东成交，并向B支付了佣金。

二、双方观点及裁判结果

      原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

      被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

      法院裁判结果：‌一审判决‌（上海市虹口区人民法院）：支持中原公司部分诉求，判令陶德华支付违约金1.38万元。‌终审判决‌（上海市第二中级人民法院）：‌全面改判‌！撤销一审判决，对中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，‌不予支持！

三、案件评析：法律划清了“自由选择”与“恶意跳单”的界限

      案件历经一审、二审，最终上海二中院的判决逆转了初判。法院为何如此判决？？？法院核心逻辑如下：

      1.‌“跳单禁止”条款本身是有效的‌。其初衷是防止客户利用中介的信息与机会后甩开中介，确保中介的劳动能得到应有报酬。

      2.‌认定“跳单”的关键在于‌：买方是否“利用”了该中介的‌独家或非公开房源信息‌，从而“跳过”该中介成交。

      在本案中，‌法院着重考量了两个核心事实‌：

      1.卖方是同时在多家中介挂牌，该房源信息并非某一家独占；

      2.陶及其家人是从其他正当渠道（B公司）获知的同一房源信息。

既然信息可以从公开、正当途径获取，买方完全有权利选择报价更低、服务更优的中介来促成交易。因此，陶的选择不构成“跳单”违约，无需向A公司支付违约金。

      本案告诉我们：

      房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

四、案件启示：如何在二手房交易中保护自身权益？

      对购房者而言：‌

      1.‌“价比三家”是正当权利‌：只要房源信息是公开的、通过正当途径获取的，您完全有权选择报价更低、服务更好的中介。本案中，陶德华的选择使房屋成交价从165万降至138万，节省了27万元，这是市场机制的正常作用。

      2.‌看清合同条款很重要‌：在签署任何中介协议前，务必认真阅读关于“跳单”违约的条款，了解自己的权利边界。但也要知道，并非所有格式条款都能无条件约束您的选择权。

      3.‌诚信交易是基础‌：本案保护的是基于公开信息的自由选择权。如果某中介提供了独家、非公开的房源信息，或者付出了特殊的努力，购房者仍应遵守基本的诚信原则。

      对房产中介而言：‌

      1.‌服务价值胜于合同约束‌：与其依赖格式条款限制客户选择，不如‌提升服务质量、优化报价竞争力‌。本案中，某房地产顾问公司以更优报价和更积极的服务赢得了客户，这是市场经济的正常竞争。

      2.‌合理设计合同条款‌：如果希望更好地保护自身权益，可以考虑与卖方签订‌独家委托协议‌，或明确约定提供独家房源信息的特殊价值。

      3‌.适应公开竞争的市场环境‌：在信息日益透明的今天，房源信息很难被单一中介垄断。中介行业的竞争将更多地体现在专业服务、价格优势和交易安全保障上。

      法律保护契约精神，也保护市场的自由选择权。

      当规则清晰时，无论你是消费者还是服务者，明确各自的权利边界，才能实现公平交易和长久合作。

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律师介绍

杨毅斌律师

      法学博士、广东盈进律师事务所律师、高级合伙人、盈进律所企业法律政策研究中心主任、广东省企业无形资产管理和保护协会常务副秘书长、广州市经济法学会特聘研究员。长期致力于经济类纠纷、刑民交叉、股权设计、税务筹划、刑事辩护、企业顾问等法律研究及法律诉讼。

      执业以来，始终坚持讲信誉、讲真话、讲正义！即：讲信誉：一个诚实守信、勤勉尽责的专业技术型律师；讲真话：一个充分表达当事人心声的情理论证型律师；讲正义：一个立志维护社会有序美好的据理力争型律师。

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